Jaké změny nastanou u hypoték od září 2024?
| 11.7.2024 | Tomáš Smetana, zpráva Hyponamíru | foto: Hyponamíru | |
 Česká národní banka nastavuje limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték. Aktuálně je pro banky závazná pouze horní hranice ukazatele LTV. V našem článku se dozvíte, jaké podmínky musíte splnit pro bezproblémové získání hypotéky v roce 2024.
„Zatímco do okamžiku účinnosti novely zákona o České národní bance v roce 2022 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou pro ně právně závazné. Centrální banka nastavuje horní hranice úvěrových ukazatelů prostřednictvím opatření obecné povahy. V případě potřeby může hranice vybraných ukazatelů i zrušit,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.
V současné době je pro banky závazná pouze hranice ukazatele LTV. Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice tohoto ukazatele 90 % a u starších žadatelů pak 80 %. ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték obezřetnost při posuzování žádostí, u nichž úvěrový ukazatel LTV přesahuje horní hranici.
| Limity v roce 2024 pro žadatele do 36 let: | Limity v roce 2024 pro žadatele nad 36 let: | | LTV: 90 % | LTV: 80 % | | DTI: 8 (doporučená hranice) | DTI: 8 (doporučená hranice) | | DSTI: 40 % (doporučená hranice) | DSTI: 40 % (doporučená hranice) |
„Horní hranice ukazatelů DTI a DSTI není aktuálně stanovena. ČNB ale doporučuje obezřetnost. Poskytovatelé by měli vysoce obezřetně posuzovat žádosti o poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení, u nichž by úvěrový ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8. V případě ukazatele DSTI je třeba postupovat obezřetně, pokud úvěrový ukazatel přesáhne úroveň 40 %,“ doplňuje Miroslav Majer.
Žebříček hypotečních úvěrů najdete na Finparádě zde
Proč došlo ke zrušení horních hranic ukazatelů DTI a DSTI?
ČNB s účinností od 1. ledna 2024 deaktivovala horní hranici ukazatele DTI. Členka bankovní rady Karina Kubelková k tomuto rozhodnutí uvedla: „Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích.“ Horní hranici ukazatele DSTI centrální banka zrušila k 1. červenci 2023. ČNB tento krok odůvodnila výrazným propadem zájmu o hypoteční úvěry a také tím, že v té době byla dostatečně omezujícím faktorem vysoká úroková sazba.
Změny od září 2024
V červnu 2023 vláda schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, jejíž součástí je několik úprav v oblasti předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení (tzn. úvěrů ze stavebního spoření). Změny vyplývající z této novely začnou platit od 1. září 2024.
Nově si banka v určitých případech může při předčasném splacení hypotéky před vypršením sjednané doby fixace naúčtovat až 1 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru. Existuje ovšem řada možností, kdy je ze zákona předčasné splacení bez poplatku.
Co očekávat v roce 2024?
V letošním roce lze očekávat návrat k růstu hypotečního trhu. Inflace ustoupila a centrální banka pokračuje v pozvolném snižování základních úrokových sazeb v ekonomice. Na pokles sazeb reagují i banky, které snižují nabídkové sazby hypoték. V polovině roku 2024 se již nejlepší nabídky dostávají pod psychologickou hranici 5 %.
Na nemovitostním trhu je patrné mírné oživení. Na trh se pozvolna vracejí kupující, kteří chtějí financovat vlastní bydlení hypotékou. I když jsou sazby stále výše než před několika lety, kupující si uvědomují, že ceny nemovitostí již níže nepůjdou. Spíše naopak. Roste především cena práce a pravděpodobnost výraznějšího zlevnění stavebních materiálů je velmi malá.
Definice úvěrových ukazatelů:
LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu stanovenou ČNB.
DTI (Debt to Income) – ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypoték 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7.
DSTI (Debt Service to Income) – ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %.
Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?
Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 5 let a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.
| Banka | Duben 2024* | Květen 2024** | Červen 2024*** | | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | | Air Bank | 5,19 % | 16 452 Kč | 5,19 % | 16 452 Kč | 5,19 % | 16 452 Kč | | Česká spořitelna | 5,29 % | 16 784 Kč | 5,19 % | 16 595 Kč | 5,09 % | 16 408 Kč | | ČSOB / Hypoteční banka | 5,99 % | 17 967 Kč | 5,99 % | 17 967 Kč | 6,14% | 18 257 Kč | | Fio banka | 4,38 % | 14 987 Kč | 4,68 % | 15 523Kč | 4,68 % | 15 523Kč | | Komerční banka | 5,69 % | 17 394 Kč | 5,29 % | 16 622 Kč | 5,29 % | 16 622 Kč | | mBank | 6,04 % | 18 064 Kč | 6,04 % | 18 064 Kč | 6,04 % | 18 064 Kč | MONETA Money Bank
| 4,44 % | 15 094 Kč | 4,99 % | 16 086 Kč | 4,89 % | 15 904 Kč | | Raiffeisenbank | 5,39 % | 16 828 Kč | 5,39 % | 16 828 Kč | 5,29 % | 16 641 Kč | | UniCredit Bank | 5,49 % | 17 015 Kč | 5,49 %3 | 17 015 Kč | 5,49 % | 17 015 Kč | Zdroj: webové kalkulačky bank k datu k 4.4.2024*, k 9.5.2024** a k 9.6.2024***
Pozn.: Uvedené úrokové sazby jsou podmíněné sjednáním pojištění schopnosti splácet, a to s výjimkou mBank a Raiffeisenbank, které úrokové sazby sjednáním tohoto pojištění nepodmiňují.
| Žebříček hypotečních úvěrů | 
| | Kalkulačka hypotečních úvěrů | | | Sjednání hypotečního úvěru | |
všechny články | |
Dále v rubrice
Aktuální data z hypotečního trhu
V květnu 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky za 27,4 miliardy Kč. Do toho se pozitivně promítla průměrná realizovaná sazba hypoték, která v květnu dále klesla na 4,6 %. Aktuální informace o novém ČBA Hypomonitoru a srovnání hypotečních...
|
Maximální hypotéka v roce 2025: Co rozhoduje o výši úvěru?
Chcete hypotéku a zajímá vás, jakou částku vám banka schválí? Výše úvěru se liší případ od případu a závisí nejen na příjmu, ale i na věku žadatele, hodnotě nemovitosti nebo dalších finančních závazcích. Jak banky hodnotí žádosti a podle čeho určují...
|
Kdy půjčka pomůže a na co si dát pozor?
Vývoj úrokových sazeb letos naznačuje příznivější podmínky pro žadatele o úvěr. Po mírném dubnovém nárůstu se průměrná úroková sazba spotřebitelských úvěrů opět vydala směrem dolů. Podle Broker Consulting Indexu dosáhla v květnu hodnoty...
|
Banky snižují úrokové sazby. Je správný čas na hypotéku?
Banky začaly od června snižovat úrokové sazby u svých hypoték. Vyplatí se tedy nyní hypotéku sjednat? A jak se aktuální vývoj promítá do měsíčních splátek? Přinášíme vám srovnání současných nabídek hypotečních úvěrů na českém trhu...
|
všechny články v rubrice
|